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指导性案例

2017-12-29 16:42:30 来源: 本站

朱某诉张某土地承包经营权案 马龙县人民法院 卢赛斌 关 键 词:土地承包经营权 转租 未签书面合同 裁判要点:出租人向承租人的权利能否向次承租人直接主张;转租行为导致次承租人造成出租人的损害能否视为侵权行为;当事人之间的行为没有按照法律规定签订书面合同会有什么样法律后果。 相关法条:《中华人民共和国合同法》 第二百一十五条 租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。   第二百二十四条 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。   承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。 第二百三十五条 租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条 起诉必须符合下列条件: (一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织; (二)有明确的被告; (三)有具体的诉讼请求和事实、理由; (四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条 裁定适用于下列范围: (一)不予受理; (二)对管辖权有异议的; (三)驳回起诉; (四)保全和先予执行; (五)准许或者不准许撤诉; (六)中止或者终结诉讼; (七)补正判决书中的笔误; (八)中止或者终结执行; (九)撤销或者不予执行仲裁裁决; (十)不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书; (十一)其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定,可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名,加盖人民法院印章。口头裁定的,记入笔录。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。   在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 基本案情:2004年7月23日,原告朱兴伟与马龙县通泉镇大海哨村民委员会响水街村民小组签订了《荒山使用权出让协议》,该协议约定了响水街村民小组将一里坡凤凰尾巴的六十亩荒山使用权承包给原告朱兴伟,承包期限为五十年,协议还对承包金额、付款方式、违约责任等进行了约定。同年10月29日,原告朱兴伟与响水街村民小组签订《水库使用权转让合同》,响水街村民小组将集体所有的一里坡水库使用权转让给原告朱兴伟。 2011年8月2日,原告朱兴伟与李金平签订《租地合同》,原告朱兴伟将其从响水街村民小组的承包土地及租用的水库流转给李金平使用,双方约定:流转期限为5年,时间自2011年12月1日至2016年11月止,合同对流转价款、双方的权利和义务等进行了约定。同日,李金平与本案被告张正勤达成口头协议,由李金平将其从原告朱兴伟处流转的土地中划出一部分再流转给被告张正勤,被告张正勤并于达成口头协议当日在流转的土地上建盖猪圈。事后,李金平将其流转给被告张正勤土地的情况告知了原告朱兴伟,原告朱兴伟同意李金平与被告张正勤的口头租赁协议。 被告张正勤便依照其与李金平达成的成口头协议一直占有使用土地至今。 裁判结果:驳回原告朱兴伟的起诉。 裁判理由:马龙县通泉镇大海哨村民委员会响水街村民小组将一里坡凤凰尾巴的六十亩荒山使用权承包给原告朱兴伟,原告朱兴伟即取得了该荒山的承包经营权。原告朱兴伟将该荒山的承包经营权流转给李金平,是其对该荒山承包经营权的有效处理,同时李金平在流转期限内取得了该荒山的使用权;李金平再次将该荒山中一部分土地的使用权流转给被告张正勤,被告张正勤便取得了李金平与其达成口头协议约定的流转期限内实际使用荒山面积的使用权。 根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。”的规定,由于李金平与被告张正勤达成的口头协议致使被告张正勤一直占有使用本案所涉土地使用权,自被告张正勤使用之日到原告起诉之日已经超过六个月,而双方仍没有签订书面合同,李金平与被告张正勤达成口头协议约定的租赁期限在法律上应视为“不定期租赁”,该不定期租赁的期限对李金平与被告张正勤有约束力。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失…”的规定,李金平与被告张正勤达成口头协议合法有效,但租赁期限为不定期租赁。 原告朱兴伟与李金平签订的书面《租地合同》约定了租赁期限,根据该《租地合同》的约定和《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定,李金平应当向原告朱兴伟返还土地使用权。按照合同的相对性原则,原告朱兴伟可以向李金平主张要求返还土地承包经营权,不能直接向被告张正勤要求返还其土地承包经营权,故被告不是本案适格主体。既然被告不是本案适格主体,也就不存在被告赔偿原告的损失。

附:典型案例卢赛斌.doc

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